Türkiye’de mülkiyet hakkı, sahibine taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi verirken; kira hukuku, sosyal bir gereklilik olarak kiracının barınma hakkını koruma altına almıştır. Bu iki hak arasındaki denge, Türk Borçlar Kanunu’nun “Gereksinim Sebebiyle Tahliye” başlığı altında düzenlenen hükümlerle kurulur. 2026 yılı itibarıyla, konut piyasasındaki hareketlilik ve fahiş kira artışları, mülk sahiplerinin taşınmazlarını bizzat kullanma isteğini artırmış; bu durum “ihtiyaç sebebiyle tahliye” davalarını yargı gündeminin ilk sırasına taşımıştır. Ancak bu davanın açılması, kiracının derhal tahliye edileceği anlamına gelmez; kanun koyucu, mülk sahibinden bu ihtiyacını şüpheye yer bırakmayacak şekilde ispat etmesini bekler.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Nedir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kendisinin veya kanunda sınırlı olarak belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle, mevcut kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir. Bu hak, kiracının kusurundan bağımsız olarak, tamamen kiraya verenin mülküne duyduğu zorunlu kullanım gereksiniminden doğar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu hakkın kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla, ihtiyacın sadece “beyan” edilmesini yeterli görmemiş, yargılama sürecinde bu ihtiyacın somut delillerle kanıtlanması şartını koşmuştur.
Kiraya Verenin İhtiyacı (TBK m. 350)
TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorundaysa, sözleşmeyi sonlandırabilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak açılacak bir dava ile bu süreç işletilir. 2026 yılındaki mahkeme pratiklerinde, davacının halihazırda kirada oturup oturmadığı veya mevcut evinin ihtiyacı karşılamada yetersiz kalıp kalmadığı en temel inceleme noktalarından biridir.
Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)
Bir taşınmazı satın alan kişi, eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin tarafı haline gelir. Eğer yeni malik, taşınmazı bizzat kullanmak amacıyla edinmişse, TBK m. 351 kapsamında tahliye davası açma hakkına sahiptir. Yeni malik, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek ihtiyacını bildirmeli ve satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra davayı açmalıdır. Ya da kira sözleşmesinin bitiminden önce en az 3 ay önce kiracıya ihtarname göndererek ihtiyacı olduğunu ihtarnamede belirtmelidir.Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmalıdır.
Tahliye Davasının 3 Altın Kuralı
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bir tahliye talebinin kabul edilebilmesi için ihtiyacın “kağıt üzerinde” olmaması gerekir. Mahkemeler, sunulan gerekçeleri şu üç temel süzgeçten geçirir:
1. Gerçek İhtiyaç
İhtiyaç, davanın açıldığı tarihte doğmuş olmalı ve yargılama süresince devam etmelidir. Örneğin, “ileride evlenebilirim” veya “belki kendim taşınırım” gibi varsayımlar gerçek ihtiyaç kabul edilmez. Ancak yurt dışından kesin dönüş yapmak, mevcut evin depreme dayanıksız olması veya mülk sahibinin oturduğu evin tahliye edilmesi gibi durumlar ihtiyacın gerçekliğini ortaya koyar.
2. Samimi İhtiyaç
2025 yılındaki kira davalarında en çok üzerinde durulan kriter samimiyettir. Eğer mülk sahibi, sadece kira bedelini artırmak için kiracıyı çıkarıp ardından evi daha yüksek fiyata başkasına kiralama niyetindeyse, mahkeme bu ihtiyacı samimi bulmaz. Davacının aynı bölgede boş ve benzer nitelikte başka bir dairesinin bulunması, samimiyet karinesini zayıflatan en büyük unsurdur.
3. Zorunlu İhtiyaç
Zorunluluk, ihtiyacın bir keyfiyet değil, yaşam koşullarının bir gereği olmasıdır. Örneğin, sağlık sorunları nedeniyle asansörlü bir eve geçme zorunluluğu veya çocukların okula yakınlığı sebebiyle başka bir bölgede barınma ihtiyacı zorunluluk kriterini karşılayabilir. Mahkeme, “Davacının bu eve geçmemesi halinde yaşam konforu veya temel ihtiyaçları ciddi şekilde sekteye uğrar mı?” sorusuna yanıt arar.
Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?
Kanun, bu hakkı sadece belirli bir akrabalık derecesine kadar olan kişiler için tanımıştır. Bu listenin dışındakiler için açılan davalar husumet yokluğu nedeniyle reddedilir.
Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Altsoyu ve Üstsoyu
Kiraya veren; şahsi ihtiyacının yanı sıra eşi, çocukları, torunları (altsoy) ile anne ve babası (üstsoy) için de tahliye isteyebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan durum, “oğlum/kızım evlenecek” gerekçesidir. Bu durumda evlilik hazırlıklarının (nikah günü, eşya alımı, düğün rezervasyonu) belgelenmesi, davanın seyri açısından kritiktir.
Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler
Hukuken bakmakla yükümlü olunan kişiler (örneğin vesayet altındaki kardeşler veya nafaka ödenen yakınlar) için de tahliye talep edilebilir. Burada dikkat edilmesi gereken, bu kişilerin barınma ihtiyacının kiraya veren tarafından karşılanmasının yasal veya ahlaki bir zorunluluk olduğunun ispatıdır.
Tüzel Kişilerin (Şirketlerin) İhtiyacı Durumu
Tüzel kişiler (şirketler, dernekler, vakıflar) konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye davası açamazlar; ancak “işyeri ihtiyacı” nedeniyle bu yola başvurabilirler. Şirketin faaliyet alanının genişlemesi, mevcut yönetim merkezinin kira olması veya mülkiyetindeki taşınmazın şirketin ticari prestiji için zorunlu olması gibi nedenler işyeri ihtiyacı kapsamında değerlendirilir.
Adım Adım Dava Süreci: Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Tahliye süreci, 2026 yılı yargı sisteminde yeni zorunluluklar ve teknik süreler barındırmaktadır.
1. Adım: Dava Şartı Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Taraflar, mahkeme aşamasına geçmeden önce uzman bir arabulucu eşliğinde bir araya gelir. Eğer bu görüşmelerde anlaşma sağlanamazsa “anlaşmazlık tutanağı” düzenlenir ve bu tutanakla birlikte dava açılabilir. Arabuluculuk süreci işletilmeden açılan davalar usulden reddedilir.
2. Adım: Dava Açma Süreleri ve Hak Düşürücü Süreler
Tahliye davasında sürelerin takibi, davanın esasına girilmeden kaybedilmemesi için hayati önem taşır:
| İhtiyaç Türü | İhtar Zamanı | Dava Açma Süresi |
| Mevcut Malik (Belirli Süreli) | Gerekli değil (Süre bitimine kadar ihtar çekilirse süre 1 yıl uzar) | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde |
| Yeni Malik (TBK 351) | Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde | Satın alma tarihinden 6 ay sonra |
| Belirsiz Süreli Sözleşme | Fesih döneminden 3 ay önce | 6 aylık fesih döneminin sonunda 1 ay içinde |
3. Adım: İhtarname Zorunlu mu?
Mevcut malik için sözleşme bitiminde açılacak davada ihtarname çekmek mutlak bir şart değildir; ancak kira yılı dolmadan gönderilecek bir ihtarname, dava açma süresini o kira yılı sonuna kadar korur. Yeni malik için ise 1 ay içinde ihtarname çekmek, 6 ay sonra dava açabilmek için yasal bir zorunluluktur.
4. Adım: Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kira hukukundan doğan tüm tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetkisiz mahkemede açılan davalar ciddi zaman kayıplarına yol açmaktadır.
Kiracının Hakları ve Savunma Stratejileri
Dava açılması, kiracının haklarının yok sayılması anlamına gelmez. Kiracı, yargılama sürecinde mülk sahibinin iddiasının aksini ispatlayacak araçlara sahiptir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açıldı, Ne Yapmalıyım?
Kiracı, kendisine tebliğ edilen dava dilekçesine 2 hafta içinde cevap vermelidir. Bu aşamada mülk sahibinin samimiyeti sorgulanmalı ve varsa karşı deliller (ilan sitelerindeki kayıtlar, mesajlar vb.) sunulmalıdır.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmadığı Nasıl İspatlanır?
Kiracı, davacının aynı şehirde başka boş taşınmazlarının olduğunu tapu kayıtları veya keşif yoluyla ispat edebilir. Ayrıca, davacının daha önce “kirayı artırmazsan seni çıkarırım” dediğine dair tanık beyanları veya WhatsApp kayıtları, ihtiyacın samimi olmadığını göstermek için en güçlü savunma araçlarıdır.
Kiracının Davayı Kaybetmesi Durumunda Ne Olur?
Mahkeme tahliye kararı verirse ve bu karar kesinleşirse, kiracıya evi boşaltması için makul bir süre tanınır. Karar icraya konulduğunda, kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.
Tahliye Sonrası Taşınma ve Masraf Talebi
Kural olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiracı taşınma masraflarını ev sahibinden isteyemez. Ancak, arabuluculuk aşamasında taraflar “taşınma bedelinin ödenmesi karşılığında tahliye” hususunda serbestçe anlaşabilirler.
Tahliye Sonrası Kiraya Verenin Yükümlülükleri
Kanun koyucu, “ihtiyacım var” diyerek kiracıyı çıkaran mülk sahibine ciddi bir sorumluluk yüklemiştir.
Yeniden Kiraya Verme Yasağı
TBK m. 355 uyarınca; ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasak, mülk sahibinin “ihtiyaç” iddiasının doğruluğunu denetleyen bir mekanizmadır.
Yasağa Aykırılık Halinde Kiracının Tazminat Hakkı
Mülk sahibi bu 3 yıllık süre içinde taşınmazı başkasına kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır. Bu tazminat, mülk sahibinin kötü niyetli davranışının bir yaptırımıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Arabuluculuk ve yerel mahkeme aşamaları dikkate alındığında, 2026 yılı itibarıyla bu davalar ortalama 10 ay ile 18 ay arasında sonuçlanmaktadır. Üst mahkeme (İstinaf) süreci bu süreyi uzatabilir.
Ev sahibim ‘oğlum evlenecek’ diyor, çıkarabilir mi?
Evet, bu geçerli bir ihtiyaçtır. Ancak mülk sahibi, oğlunun evlilik hazırlığı içerisinde olduğunu somut belgelerle ispat etmelidir. Sadece soyut bir evlilik ihtimali tahliye kararı için yeterli değildir.
Sonuç
İhtiyaç sebebiyle tahliye süreci, hem kiraya veren hem de kiracı için titizlikle yönetilmesi gereken, sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere bağlı hukuki bir prosedürdür. Mahkemeler, mülkiyet hakkının kullanımını ancak gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinimin ispatlanması halinde kabul ederek, keyfi tahliyelerin önüne geçmeyi hedeflemektedir. Bu süreçte hak kaybına uğramamak ve özellikle tahliye sonrası üç yıllık yeniden kiralama yasağı gibi ağır tazminat yükümlülükleriyle karşılaşmamak adına, 2026 yılı güncel yargı pratiklerine hakim uzman bir avukat desteğiyle hareket etmek büyük önem taşımaktadır.
