Babanızdan kalan eve iki kardeşinizle birlikte sahipsiniz; biri satmak, diğeri kiraya vermek istiyor, siz ise oturmak. Ya da ortağınızla aldığınız arsayı satmak istuyorsunuz ama o razı olmuyor. İşte bu tür anlaşmazlıkların temelinde paylı mülkiyet yer alır ve konu doğrudan gayrimenkul hukuku kapsamına girer. Bu yazıda, payınızı satma yollarından ortaklığın giderilmesine kadar tüm süreci uygulamadaki örneklerle sade ve net şekilde ele alacağız.
Paylı Mülkiyetin Özellikleri Nelerdir?
Paylı mülkiyet, TMK 688-700 maddeleri arasında düzenlenmiştir. TMK 688/1: “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.”
Paylı mülkiyette ne demek? Paylı mülkiyet, bir eşya üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarda (1/2, 1/4, 3/8 gibi) malik olmasıdır. Eşya fiziksel olarak bölünmemiştir; örneğin bir evin yarısı sizin, yarısı ortağınızındır ama ev maddi olarak ikiye bölünmemiştir.
Temel özellikleri:
- Birden fazla malik: En az 2 kişi gereklidir
- Belirli pay oranları: Her paydaşın payı belli orandadır (1/2, 1/3 vb.)
- Maddi bölünmeme: Eşya fiziksel olarak parçalanmamıştır
- Pay eşitliği karinesi: Aksi belirtilmedikçe paylar eşit sayılır (TMK 688/2)
Paylı mülkiyet nasıl yapılır (kurulur)?
- Taraflar arasında hukuki işlemle (satış, bağışlama sözleşmesi)
- Yetkili makam kararıyla (mahkeme kararı)
- Kanun gereği (TMK 222/2: eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar paylı mülkiyettedir)
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar
| Özellik | Paylı Mülkiyet | Elbirliği Mülkiyeti |
| Pay belirli mi? | Evet (1/2, 1/4 gibi) | Hayır, belirsiz |
| Pay satılabilir mi? | Evet, serbestçe | Hayır |
| Yönetim kararları | Çoğunluk veya oybirliği | Oybirliği |
| Örnek | İki ortağın birlikte aldığı arsa | Miras ortaklığı |
Paydaşların Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Paylı Maldan Yararlanma ve Kullanma Hakkı (TMK 693)
TMK 693/1: “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.”
Paydaşlar, payları oranında değil, malın tamamını kullanabilirler. Ancak diğer paydaşların haklarını ihlal edemezler.
Örnek: 1/4 paylı bir arsanın sahibi, arsanın tamamını kullanabilir ama diğer 3/4 hisse sahibinin kullanımını engelleyemez.
Yönetime Katılma Hakkı
Her paydaş, pay oranından bağımsız olarak yönetim kararlarına katılma hakkına sahiptir (TMK 689-692).
Karar türleri:
- Olağan yönetim işleri (TMK 690): Küçük onarımlar, günlük bakım – Çoğunluk kararıyla alınır
- Önemli yönetim işleri (TMK 691): Büyük masraflı işler – Pay çoğunluğu gerekir
- Olağanüstü işlemler ve tasarruflar (TMK 692): Malın satışı, rehin – Oybirliği gerekir
Pay Üzerinde Tasarrufta Bulunma Hakkı
TMK 688/3: “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”
Paydaş, kendi payını diğer paydaşların rızasını almadan satabilir, bağışlayabilir, rehin verebilir veya pay haciz edilebilir.
Gider ve Yükümlülüklere Katılma Zorunluluğu (TMK 694)
TMK 694/1: “Paylı mülkiyetten doğan ve paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır.”
Paydaşlar, yönetim giderleri, vergiler, sigorta gibi masrafları pay oranında öderler. Fazla ödeyen paydaş, diğerlerine rücu edebilir (TMK 694/2).
Paylı Mülkiyette Yönetim ve Karar Alma Süreçleri
Paydaşlar, TMK 689’a göre oybirliğiyle anlaşarak kanun hükümlerinden farklı düzenleme yapabilirler. Ancak bazı haklar sınırlandırılamaz:
- Malın kullanılabilirliğini koruma
- Zarara karşı önlem alma
- Dava açma hakkı
Anlaşma yoksa kanuni düzenlemeler uygulanır:
- Olağan işler: Her paydaş tek başına yapabilir
- Önemli işler: Pay çoğunluğu ile karar
- Tasarruflar: Oybirliği gerekir
Paylı Mülkiyette Payın Devri ve Önalım (Şufa) Hakkı
TMK 732 – Önalım (Şufa) Hakkı: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Önalım hakkı, paydaşların satılan payı aynı şartlarla satın alma hakkıdır. Bu hak kanundan doğar ve tapuya şerh verilebilir.
Önalım hakkı nasıl kullanılır:
- Satış gerçekleştikten sonra kullanılır
- Satış bedelinin tamamı ödenir
- Diğer paydaşlar eşit önceliğe sahiptir
Paylı Mülkiyette Sık Karşılaşılan Davalar ve Hukuki Süreçler
Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)
Bir paydaş, paylı malı tek başına işgal ederek diğer paydaşların kullanımını engelliyorsa, diğer paydaşlar payları oranında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilirler.
Yargıtay HGK 2005/608 K.: “Paylı mülkiyette paydaşlardan biri malı münhasıran kullanıyorsa, diğer paydaşlara payları oranında ecrimisil ödemekle yükümlüdür.”
Paydaşlıktan Çıkarma Davası (TMK 696)
TMK 696 uyarınca payı satılan paydaşın bu işlemi alacaklılardan mal kaçırma amacı taşıması hâlinde, şartları varsa tasarrufun iptali davası da gündeme gelebilir.
Şartları:
- Paydaşın ağır ihlali (giderleri ödememe, zarara neden olma)
- Diğer paydaşların çoğunluğunun talebi
- Mahkeme kararı
Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu Davası)
Paylı mülkiyette izaleyi şuyu davası, paylı mülkiyeti sona erdirerek ferdi mülkiyete geçiş sağlayan davadır.
TMK 698: “Paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”
Paylı mülkiyet davası nasıl açılır:
- Arabuluculuk zorunlu: Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmalıdır
- Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
- Tüm paydaşlar davada yer almalıdır
Ortaklığın giderilmesi yöntemleri (TMK 699):
- Aynen taksim: Malın fiziksel olarak bölünmesi
- Satış yoluyla taksim: Malın satılıp bedelinin paylaşılması
Sonuç: Paylı Mülkiyet Uyuşmazlıklarında Profesyonel Destek
Paylı mülkiyette taşınmazın kiraya verilmesi ve kullanımından doğan uyuşmazlıklar, çoğu zaman kira hukuku hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Paylı mülkiyet, ortak malların yönetiminde hem fırsatlar hem de karmaşık hukuki sorunlar doğurur. Payınızı satmak, ortaklığı gidermek veya haklarınızı korumak istiyorsanız TMK hükümlerini ve Yargıtay içtihatlarını iyi bilmeniz gerekir. Özellikle ortaklığın giderilmesi davası, ecrimisil talepleri veya önalım hakkının kullanımı gibi konularda profesyonel hukuki destek almak, hak kaybını önler ve süreci hızlandırır. Gayrimenkul hukuku ve miras hukuku alanında uzman bir avukattan destek alarak haklarınızı sonuna kadar koruyun.
