Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen ya da ortak alınan bir taşınmazda anlaşmazlık çıktığında, taraflar artık doğrudan mahkemeye gidemez. 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren yasal değişiklikle birlikte ortaklığın giderilmesi davaları, zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu adımı atlamak, davanın hiç görülmeden reddedilmesi anlamına gelir. Ortaklığın giderilmesi arabuluculuk yazısında ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk sürecinin nasıl işlediğini, sonuçlarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele aldık.
Ortaklığın Giderilmesi ve Arabuluculukda Temel Kavramlar
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Ne Demektir?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren ve her paydaşın hakkını bireysel mülkiyet ya da nakdi değer olarak almasını sağlayan özel bir dava türüdür. Halk arasında “izale-i şüyu davası” ya da “paydaşlığın giderilmesi” olarak da bilinir.
Bu dava iki yöntemle sonuçlanabilir. Birincisi aynen taksim; malın bölünebilir nitelikte olması halinde paydaşlara pay oranlarında eşit parçalar verilir. İkincisi satış yoluyla giderim; malın bölünmesi mümkün değilse icra kanalıyla satılır ve bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır. Uygulamada taşınmazların büyük çoğunluğu bölünemez nitelikte olduğundan satış yolu daha sık tercih edilir.
Bu davanın önemli bir özelliği daha vardır: kazanan ya da kaybeden taraf yoktur. Dava, tüm paydaşları eşit biçimde etkiler. Davacı yargılama sırasında feragat etse bile davalılardan biri davayı sürdürmek istediğini bildirirse yargılama devam eder.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulanacak hukuki rejim, mülkiyetin türüne göre belirlenir.
| Kriter | Paylı Mülkiyet | Elbirliği Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Nasıl oluşur? | Sözleşme veya kanun gereği | Genellikle miras yoluyla |
| Paylar belirli mi? | Evet, tapu kütüğünde gösterilir | Hayır, pay ayrıştırılmamıştır |
| Tasarruf serbestisi | Her pay ayrı devredilebilir | Tüm ortakların onayı gerekir |
| İzale-i şüyu açılabilir mi? | Evet | Evet (önce paylar ayrıştırılabilir) |
| Örnek | Ortak satın alınan daire | Miras kalan tarla |
Her iki mülkiyet türünde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Elbirliği mülkiyetinde paydaşlar talep ederse paylı mülkiyete dönüşüm sağlandıktan sonra dava açılır ya da doğrudan izale-i şüyu talep edilir.
Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk Neden Zorunlu Oldu?
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı haline getirdi. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi. Bu tarihten önce açılan izale-i şüyu davaları zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır.
Düzenlemenin amacı bellidir: yıllarca süren ve mirasçı sayısının kalabalık olduğu bu tür davalarda sulh hukuk mahkemelerinin ciddi biçimde ağırlaşan iş yükünü hafifletmek ve tarafların daha kısa sürede, daha az maliyetle uzlaşı zemini bulmasını sağlamak. Arabulucuya başvurmadan doğrudan mahkemeye gidilmesi halinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle esasa girilmeksizin usulden reddedilir.
Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk Süreci Nedir?
1. Yetkili Arabuluculuk Bürosuna Başvuru Nasıl Yapılır?
Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda yetki kuralı kesindir: başvuru, taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk hizmeti veren büroya yapılmalıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca bu kesin yetki kuralıdır; farklı bir büroye yapılan başvuru geçersiz sayılabilir.
Arabuluculuk başvurusu üç yoldan biriyle yapılabilir:
- UYAP Vatandaş Portalı üzerinden: vatandas.uyap.gov.tr adresinden e-imzayla elektronik başvuru yapılabilir. “Arabuluculuk Dosya Başvurusu” sekmesinden “Taşınır ve Taşınmazların Paylaştırılması (Dava Şartı)” seçeneği işaretlenir.
- Adliyedeki arabuluculuk bürosuna bizzat: Dilekçeyle doğrudan başvuru yapılabilir.
- Avukat aracılığıyla: Vekâletname ile görevlendirilen avukat süreci yürütür.
Başvuruda tapu kütüğündeki tüm maliklerin ya da vefat etmiş maliklerin tüm mirasçılarının eksiksiz bildirilmesi zorunludur. Tek bir paydaşın atlanması süreci geçersiz kılar.
2. Arabulucunun Atanması veya Taraflarca Seçilmesi
Başvurunun ardından sistem üzerinden bir arabulucu görevlendirilir. Taraflar, atanacak arabulucu konusunda önceden anlaşmışlarsa bu tercih büro tarafından dikkate alınır. Taraflarca seçilmek istenen arabulucu, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Sicili’nde kayıtlı olmak zorundadır.
Arabulucunun görev süresi, görevlendirildiği tarihten itibaren başlar; başvuru tarihiyle karıştırılmamalıdır. Bu iki tarihin farkı, dava açma süresinin hesaplanmasında belirleyicidir.
3. Ortaklığın Giderilmesinde Tarafların İlk Toplantıya Davet Edilmesi
Arabulucu, görevlendirilmesinin ardından tüm tarafları ilk toplantıya davet eder. Taraf sayısının kalabalık olduğu miras dosyalarında bu aşama zaman zaman uzayabilir; mirasçıların adres tespiti güçlük yaratabilir.
İlk toplantıya katılım zorunlu değildir; ancak katılmayan taraf, anlaşma olmaksızın sürecin anlaşmazlıkla kapandığı son tutanağın düzenlenmesini engelleyemez. Arabulucu, taraflara sürecin hukuki niteliğini ve olası sonuçlarını açıklar.
4. Ortaklığın Giderilmesinde Müzakere Aşaması ve Çözüm Yolları
Taraflar, arabulucu moderatörlüğünde müzakerelere katılır. Bu aşamada değerlendirilebilecek başlıca çözüm seçenekleri şunlardır:
- Aynen taksim: Mal fiziksel olarak bölünerek her paydaşa payı oranında verilir.
- Bir paydaşın diğerlerini satın alması: Taraflardan biri diğer payları bedel ödeyerek devralır.
- Üçüncü kişiye satış: Mal ortak kararla piyasadan alıcı bulunarak satılır ve bedel paylaşılır.
- Kullanım anlaşması: Ortaklık sürdürülür; ancak malın hangi paydaş tarafından nasıl kullanılacağı tutanağa geçirilir.
Arabuluculuk görüşmelerinde yapılan teklif ve beyanlar gizlidir. Taraflar bu bilgileri mahkeme sürecinde delil olarak sunamaz.
5. Ortaklığın Giderilmesinde Son Tutanak Nedir?
Sürecin anlaşmayla ya da anlaşmazlıkla bitmesinden bağımsız olarak arabulucu bir son tutanak düzenler. Son tutanak; arabuluculuk bürosuna başvurudan itibaren en fazla 3 hafta içinde düzenlenmek zorundadır. Zorunlu hallerde arabulucu bu süreyi en fazla 1 hafta uzatabilir. Son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren dava açma süreleri ve zamanaşımı yeniden işlemeye başlar.
Arabuluculuk Sürecinin Sonuçları ve Hukuki Geçerliliği
Ortaklığın Giderilmesinde Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?
Tarafların uzlaştığı konular anlaşma belgesine geçirilir. Bu belge, mahkeme ilamı niteliği taşır ve ilamlı icraya konu edilebilir. Taşınmaza ilişkin anlaşma belgesi düzenlenirken kanundaki sınırlamalar ve usul kuralları gözetilir.
Anlaşılan konular için artık dava açılamaz; anlaşmanın kapsamı dışında kalan uyuşmazlıklar ise mahkemeye taşınabilir. Bu nedenle anlaşma belgesi hazırlanırken tüm taleplerin açıkça kapsama alınması büyük önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesinde Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
Anlaşmazlıkla sonuçlanan süreçte arabulucu son tutanağı düzenler ve taraflar yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkı kazanır. Dava dilekçesine son tutanağın aslı ya da arabulucu tarafından onaylanmış örneği eklenmek zorundadır; bu belge eksik olan dava usulden reddedilir.
Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk Ücreti Nasıl Hesaplanır?
| Durum | Arabuluculuk Ücreti |
|---|---|
| Anlaşma sağlanması halinde (asgari) | 13.000 TL’den az olamaz |
| Anlaşma sağlanamaması / ilk 2 saat | Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır |
| 2 saati aşan görüşmeler | Saatlik tarife üzerinden taraflarca eşit ödenir |
| Ödeme dağılımı | Aksi kararlaştırılmadıkça eşit |
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, 2026 yılı tarifesinde ticari uyuşmazlıklarla aynı asgari ücret tabanına tabi tutulmuştur. Genel anlaşma asgari arabuluculuk ücreti 9.000 TL iken ortaklığın giderilmesinde bu sınır 13.000 TL’dir. Anlaşılan bedel üzerinden hesaplanan nispi ücret bu tutarın altında kalırsa 13.000 TL uygulanır. Aksi kararlaştırılmadıkça tüm taraflar bu ücreti payları oranında değil, eşit biçimde karşılar.
